Trước tốc độ phát triển mạnh mẽ của condotel, địa vị pháp lý của condotel là chủ đề được tranh luận không chỉ tại rất nhiều cuộc hội thảo chuyên về bất động sản, bất động sản du lịch do các cơ quan nhà nước, hiệp hội, báo chí và doanh nghiệp tổ chức mà trên các phương tiện truyền thông, condotel cũng mang lại các quan điểm đa chiều. Nhiều ý kiến cho rằng, các vấn đề như khái niệm, tiêu chuẩn xây dựng, vấn đề sở hữu, quản lý và vận hành condotel trong hệ thống văn bản pháp luật cần phải được làm rõ hơn và hoàn thiện hơn nhằm tránh xảy ra những tranh luận, xung đột có thể gây rủi ro không đáng có cho các nhà đầu tư và cho nhà nước.

 

1. Tổng quan về condotel

 

1.1. Condotel là gì ?

 

Condotel (viết tắt của hai từ condominimum và hotel) là thuật ngữ được dùng để chỉ dạng khách sạn căn hộ hoặc khách sạn mà toàn bộ hoặc một phần khách sạn được chuyển đổi hợp pháp sang căn hộ mà tại đó mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng. Chủ nhà không những sở hữu căn hộ mà còn được sở hữu diện tích và tiện ích chung như thang máy, hành lang, hồ bơi, sân chơi,… dựa trên hợp đồng thỏa thuận với chủ đầu tư. Chủ sở hữu căn hộ khách sạn hoặc phòng khách sạn có quyền ở, bán hoặc cho thuê tùy theo quyết định của họ. Để phục vụ việc cho thuê hoặc để ở của chủ sở hữu, khách sạn căn hộ có các dịch vụ đặt phòng, dịch vụ ăn uống, giặt là, các dịch vụ vui chơi giải trí... Thông thường, chủ đầu tư dự án thuê công ty quản lý chuyên nghiệp quản lý dịch vụ, xúc tiến cho thuê phòng và nhận được lợi nhuận dựa trên doanh thu.

 

1.2. Nguồn gốc xuất xứ condotel

 

Vào đầu những năm 1980, biệt thự du lịch hoặc khách sạn căn hộ (condotel) bắt đầu phát triển ở Mỹ khi một số chủ đầu tư chuyển đổi công năng các biệt thự du lịch hoặc khách sạn cũ sang mô hình condotel nhằm làm mới sản phẩm, đáp ứng nhu cầu tăng cao về du lịch nghỉ dưỡng và nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của dân Mỹ. Việc chuyển đổi cấu trúc, công năng của các cơ sở lưu trú du lịch này đã mang lại hiệu quả kinh tế cao cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư bán được nhiều căn hộ khách sạn, nhà đầu tư thứ cấp có cơ hội sở hữu căn hộ khách sạn làm nơi nghỉ dưỡng. Trong những ngày không sử dụng, căn hộ được đem cho khách du lịch thuê, nhờ đó lợi nhuận đầu tư tăng lên.

 

Ngày nay, condotel trở thành một trong những phân khúc đầu tư hấp dẫn của thị trường bất động sản trên thế giới. Các thương hiệu lớn như Hilton, Hyatt, Starwood hoặc Trump đã xây những dự án condotel có vị trí đẹp tại các khu nghỉ dưỡng, điểm du lịch hoặc trong trung tâm thành phố. Kể từ đó, condotel đang trở thành kênh đầu tư tốt nhờ lợi nhuận cao thu được trong quá trình cho khách du lịch thuê hoặc bán lại. Tăng trưởng của condotel đã và đang gắn liền với sự phát triển của du lịch do khả năng sinh lợi từ khách thuê phòng.

 

1.3. Đặc điểm của condotel      

 

Condotel có một số đặc điểm gần giống với loại hình chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare) hoặc căn hộ cho khách du lịch thuê đang phổ biến trên thế giới. Sự khác biệt chính của condotel với hai loại hình trên đó là hình thức sở hữu và sự tiếp cận các dịch vụ trong tổ hợp. Đối với timeshare, chủ sở hữu thứ cấp bị giới hạn về quyền sử dụng căn hộ của họ vào một thời điểm nhất định trong năm. Dịch vụ của timeshare hạn chế hơn khách sạn căn hộ và khách lưu trú tại timeshare phần đa tự phục vụ. Bên cạnh đó lợi nhuận của timeshare thấp hơn khách sạn căn hộ do công ty quản lý cần nhiều nguồn lực hơn để sắp xếp, bán phòng vào từng thời điểm nhất định trong năm. Đối với căn hộ khách sạn, quy mô dịch vụ lớn hơn nhiều so với căn hộ du lịch và timeshare. Đặc điểm chính của condotel như sau:

 

1) Về sở hữu: Condotel có nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp. Một phòng hoặc một căn hộ condotel có thể được một hay nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua và sử dụng. Do đặc tính sở hữu, các nhà đầu tư có thể mua bán căn hộ condotel trên thị trường bất động sản. Có thể có các quy định về quyền sở hữu khác nhau giữa các quốc gia, cũng như tuỳ dự án. Ở châu Á, quyền sở hữu cũng khác nhau đối với người mua trong nước và nước ngoài. Ví dụ ở Thái Lan, người nước ngoài chỉ có thể sở hữu tài sản nhà chung cư tối đa là 30 năm, có khả năng gia hạn, và tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong một dự án cũng bị hạn chế. Còn Hongkong, Singapore giao đất 99 năm cho loại hình condotel.

 

2) Về chức năng và cách thức vận hành: Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, condotel có những đặc điểm giống và khác với khách sạn. Cụ thể, cách thức hoạt động condotel có chức năng của một khách sạn bởi condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của condotel với khách sạn là condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Ngoài ra, condotel có chức năng của một căn hộ vì được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và du khách/người sử dụng có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như tại chính ngôi nhà của mình. Tại Hoa Kỳ, quy định căn hộ condotel phải đảm bảo các tiêu chuẩn cho người sử dụng lưu trú dài ngày, phải có tiêu chuẩn diện tích trên đầu người giống như thiết kế căn hộ chung cư. Nếu có từ 02 phòng ngủ trở lên thì phải có ít nhất 01 phòng ngủ riêng biệt, tách biệt với khu vực sinh hoạt chung. Căn hộ condotel phải được thiết kế bao gồm các tiện nghi khép kín như một căn hộ như nhà bếp. Các phòng sinh hoạt đều phải đảm bảo các yêu cầu về tầm nhìn cảnh quan, thông gió và chiếu sáng tự nhiên như một căn hộ. Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

 

3) Condotel chủ yếu nằm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thường tọa lạc tại những thành phố du lịch sầm uất, sôi động, các khu nghỉ dưỡng ven biển. Condotel thường được xây dựng ở các vị trí có tầm nhìn và cảnh quan đẹp như hướng biển, hướng ra sân golf, cạnh các công viên, cạnh các khu trung tâm mua sắm lớn hay casino, hay các trung tâm mật độ cao của đô thị. Trong đó, khu vực dải ven biển tập trung đông nhất.

 

4) Về đối tượng tiêu dùng condotel. Thống kê hiện nay cho thấy những khách hàng thường xuyên và có nhu cầu sở hữu căn hộ khách sạn thường là 2 nhóm chính: (i) Nhà đầu tư: Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư vì lợi nhuận. Với họ, điểm hấp dẫn của condotel là các tính toán của nhà đầu tư đưa ra về khả năng thu hồi vốn nhanh. Việc bán sản phẩm condotel giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức hoặc cho thuê du lịch lâu dài để thu hồi vốn đầu tư. (ii) Doanh nhân thành đạt, người có mức thu nhập trung lưu thích nghỉ dưỡng, du lịch: Đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải.

 

6) Điểm khác biệt của condotel và khách sạn: (i) Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ, hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ đầu tư; (ii) Có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp; (iii) Hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi; (iv) Các căn hộ và dự án condotel thường ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và phát triển mạnh ở các thành phố có tiềm năng về du lịch; Kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống; (v) Luôn có yếu tố đầu tư sinh lời hấp dẫn với khả năng tăng giá cao.

 

1.4. Các ưu điểm của condotel

 

1) Condotel kế thừa tính ưu việt của mô hình khách sạn và căn hộ. Khách sử dụng được sử dụng các dịch vụ của khách sạn và lưu trú tại buồng có diện tích lớn của căn hộ.

 

2) Chủ đầu tư dự án có cơ hội huy động được nhiều nguồn vốn nhàn rỗi để đầu tư dự án có quy mô và chất lượng. Về nguyên tắc, condotel được rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp góp vốn để sở hữu một hay nhiều căn hộ để cho thuê lại, trong khi căn hộ du lịch thường do một chủ đầu tư xây dựng, vận hành hoặc thuê công ty quản lý vận hành. Cụ thể, việc chủ đầu tư dự án dịch vụ du lịch thực hiện xây dựng các căn hộ du lịch để bán có hiệu quả tích cực giúp huy động vốn rộng rãi từ người dân để thực hiện dự án mà không phải vay ngân hàng và không phải trả lãi suất cao, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng tại các dự án sau khi được giao đất cho thuê đất; khuyến khích thu hút đầu tư vào việc thực hiện dự án kinh doanh dịch vụ du lịch.

 

3) Quy mô lớn và đẳng cấp dịch vụ của condotel phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường khách sạn thế giới và của Việt Nam. Hiện ngành du lịch đang thiếu những tổ hợp lưu trú tạo điểm nhấn cho các điểm đến. Theo số liệu của Tổng cục Du lịch, công suất trung bình của các khách sạn hạng cao cấp hiện dao động trong khoảng từ 60-65%, đây là con số khá tốt để đầu tư khách sạn cao cấp trong bối cảnh Việt Nam đang thiếu những khách sạn căn hộ quy mô lớn hoặc tổ hợp lưu trú, giải trí đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách du lịch. Dự kiến mức tăng trưởng khách du lịch quốc tế ổn định trong thời gian tới cũng là điều kiện thuận lợi để đầu tư bất động sản du lịch. Hiên nay, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đã và đang đầu tư vào các dự án xây dựng khách sạn căn hộ có quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Phú Quốc, Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long.

 

2. Xu hướng phát triển condotel        

 

Condotel không còn là thuật ngữ mới lạ ở Mỹ, châu Âu, vùng Ca-ri-bê hay Trung Đông mà nó đã lan sang các nước châu Á. Nhiều báo cáo, kết luận của các công ty tư vấn đầu tư condotel nhận định rằng, condotel sẽ tăng trưởng bùng nổ trên thế giới. Thứ nhất, nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của tầng lớp trung lưu để nghỉ dưỡng tăng. Thứ hai, lợi nhuận do condotel mang lại lớn từ nguồn thu cho khách du lịch thuê. Thứ ba, do tính chất huy động vốn nên nhà đầu tư có cơ hội xây dựng và vận hành, tái đầu tư những condotel có quy mô lớn, đa dịch vụ và chất lượng cao đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ cao cấp của khách du lịch.

 

Tại Việt Nam, hình thức căn hộ du lịch đã phát triển từ những năm 2000 và các dự án condotel phát triển mạnh trong thời gian gần đây dựa trên nền tảng mô hình căn hộ và xu hướng phát triển trên thế giới. Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7798:2014 về căn hộ du lịch và xếp hạng định nghĩa căn hộ và căn hộ du lịch như sau. Thứ nhất, căn hộ (apartment) được hiểu là diện tích khép kín dành cho khách lưu trú bao gồm buồng ngủ, phòng vệ sinh, khu vực tiếp khách, khu chế biến món ăn và có thể có phòng đệm. Thứ hai, căn hộ du lịch (tourist apartment) là căn hộ nằm trong khu có tối thiểu từ 5 căn hộ trở lên, có trang thiết bị, tiện nghi cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, FraserSuites và Somerset được xem là những nhà đầu tư tiên phong và có uy tín trong việc quản lý, vận hành căn hộ du lịch. Trên trang web đặt phòng khách sạn www.booking.com hay www.agoda.com, rất dễ dàng để tìm ra rất nhiều căn hộ du lịch có chất lượng cao, quy mô nhỏ và vừa do các nhà đầu tư Việt Nam điều hành tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.

 

So sánh condotel và mô hình khách sạn căn hộ, căn hộ du lịch đang được Tổng cục Du lịch sử dụng để phân loại và xếp hạng tại tiêu chuẩn TCVN: 4391:2015 và TCVN 7798:2014, condotel là tổ hợp dịch vụ ưu việt hơn do có sự khác biệt về hình thức sở hữu và quy mô các dịch vụ. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, thị trường condotel đang là phân khúc bất động sản hấp dẫn, phát triển sôi động về số lượng dự án mới và số giao dịch. Các dự án condotel cao cấp chiếm khoảng 67% tổng cung. Số lượng giao dịch thành công tại các dự án cao cấp chiếm tỷ lệ cao hơn so với các dự án có quy mô và chất lượng trung bình. CBRE Việt Nam dự đoán condotel tiếp tục là phân khúc phát triển mạnh trong những năm tới do sức hút về lợi nhuận và xu hướng mới trong việc sở hữu nơi nghỉ ngơi của Việt Nam.

 

3. Tình hình đầu tư và kinh doanh condotel tại Việt Nam

 

3.1. Đầu tư condotel tại Việt Nam

 

Theo Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (sau đây gọi là condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến nay, một số địa phương, nhất là các địa phương ven biển đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng có công trình condotel. Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số địa phương khác đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel). Theo đó, số lượng căn hộ condotel là khoảng 15.010 căn (TP. Hà Nội là 4.414 căn; TP. HCM là 208 căn; TP. Đà Nẵng là 4.565 căn; các tỉnh khác là 5.823 căn). Số lượng căn hộ officetel 10.629 căn (TP. Hà Nội là 3.726 căn, TP. HCM là 6.424 căn; các tỉnh khác là 479 căn). Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.

 

Hiện nay, tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam đang có xu hướng tăng mạnh, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2; Sự phát triển "bùng nổ" các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương, trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài; Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua.

 

3.2. Kinh doanh condotel tại Việt Nam

 

Tình hình kinh doanh đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có quy mô lớn: Ngoài số lượng phòng nghỉ khách sạn đã được xây dựng và đưa vào kinh doanh, hầu hết các biệt thự nghỉ dưỡng, các căn hộ khách sạn tại các dự án đều đã được chủ đầu tư chào bán ra thị trường và cam kết quản lý khai thác, cho thuê lại và chia sẻ lợi nhuận, số lượng biệt thự và căn hộ khách sạn đang chào bán khá nhiều, dự báo nguồn cung trong thời gian tới là rất lớn.

 

Các dự án có loại hình condotel chủ yếu được bán theo thời hạn sử dụng đất thuê 50 năm, cá biệt có dự án được giao đất 70 năm. Thực tế làm việc với các địa phương cho thấy, các địa phương cấp phép xây dựng căn hộ khách sạn theo hình thức là căn hộ lưu trú, được ở nhưng không được hình thành đơn vị ở. Thậm chí có địa phương đã cấp sổ đỏ cho những căn hộ này. Phần lớn các căn hộ này được thiết kế dưới dạng phòng khách sạn có bếp, số lượng thang máy phục vụ và diện tích công cộng không theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng nhà ở, nếu sử dụng lưu trú dài hạn sẽ có thể gây quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

 

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, xuất hiện chủ yếu là dạng căn hộ văn phòng, không có nhiều condotel. Nhưng tại Quảng Ninh, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Kiên Giang, chủ đầu tư chủ yếu chỉ đầu tư phát triển loại condotel và các dự án đang được cấp phép theo 02 dạng: (1) Đối với các dự án, công trình condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng...) như đối với nhà ở chung cư; (2) Đối với các dự án, công trình condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung như đối với công trình khách sạn.

 

Do chưa có khái niệm và quy định cụ thể trong quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành nên việc áp dụng, tính toán chi tiêu về quy hoạch, kiến trúc, kỹ thuật công trình (sảnh, thang máy, hành lang, đường thoát hiểm, chỗ để xe, cấp điện, cấp thoát nước...) khi thiết kế, phê duyệt dự án có căn hộ condotel hiện nay là chưa rõ ràng, phải áp dụng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng của nhà ở hay của công trình khách sạn, văn phòng.